十年新高!北投35亿豪取五象湖片244亩靓地

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

收录于合集

文/易居企业集团·克而瑞分析师黄锦良

克而瑞广西南宁土拍战报

6月23日，南宁五象土拍告捷，位于五象湖南面1幅约244亩商住地块（3宗地组成，计容建面近65万方，起始总价高达34.12亿元，已是过去十年南宁单幅出让地块总价新高值。吸引3家房企竞拍，仅3轮竞价即成交，最终地块竞得者为广西祥嘉投资有限公司（北投），成交单价1450万元/亩，成交总价约35.34亿元，成交楼板价5438元/㎡，溢价率3.57%。

此外，该项目还需建设划拨出让地块外的3宗教育用地，以及地块内须配建一定安置物业、无偿提供停车位、相关公建和签订相关安置协议，测算下来实际楼板价或达9000+元/㎡（仅供参考）。

这幅地块在竞拍前，更是被业内看作“五象湖住宅区最后的C位正席大盘”，如今千亿国企北投成功拿下，也给南宁楼市注入一股强心剂。在拿地当天下午，北投即刻勾机入场，宣布新项目正式开工。关于北投五象湖新项目，我们将在未来的时间继续重点关注。

土拍现场，GC2021-036地块的最终成交页面
（来源：朋友圈）

北投拓疆五象湖，超35亿豪取244亩地块
占据C位，“学铁湖商”丰富配套环伺

此次出让的GC2021-036地块，位于良庆区良玉大道以北，占地面积243.714亩，体量约64.99万方（实际可售商品房或超40万方）。地块采用现场挂牌出让形式，同时对3宗地块报价，且不低于底价。地块起始总价约32.14亿元（折合单价1400万元/亩，楼板价5250元/㎡）。

GC2021-036地块（其中宗地1、2、3、5、6）航拍实景

（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

GC2021-036地块（其中宗地4）航拍实景
（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

从出让公告里我们可了解到，该地块自身配建内容非常多。包括配建1所12班级幼儿园、1所24班幼儿园、1所24班小学、1所30班小学（其中3宗教育用地共计105.219亩，是按92万元/亩划拨），学校建设费用也将由竞得者承担。还有配建1处农贸超市，以及社区卫生服务中心、居家养老服务用房、婴幼儿照护服务场地、党群服务中心用房等公建部分，相关公建和学校建成后相关需要移交的给出让协议移交给相关部门。并且地块内提供19.04万㎡安置物业（4969元/平方米由政府出资回购，可安置不少于2240人），以及无偿提供1904个机动车位，设置安置群众的办公用房和群众活动中心等。

此外，项目地块内的古树名木（古树名木以园林部门的认定结果为准）由竞得人在五象新区管委会生态环境局的指导下进行保护性移植，由此产生的相关费用由竞得人承担……更多建设要求可见文中地块成交海报。

加上签订的安置协议（可在地块出让公告网页及时下载

http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/scxx/tdsc/t4748840.html ）

粗略算了一笔账，该地块起始实际楼板价并不低，虽然未达到五象湖-五象三中板块屈指可数“万元地”项目的高地价，但其总地价和总货值，相比在售的五象湖片区“2w+”项目，以及待入市的万科翡翠中央、万科84亩新项目的总货值都要高。

而这一地块，占据五象湖片区尚待开发住宅区的C位正席，“学铁湖商”丰富配套环伺。地块直线北面近距五象湖500余米，宗地二、三南边接驳地铁2号线延长线那福路站，地块一近距地铁口也不足500米。除了地块自身配建2所幼儿园和2所小学，方圆3公里内还有多所幼儿园、小学、中学，以及大型商业配套等，地铁2、3号线轻松换乘，生活配套丰富，且路网出行便利。

从以下几张图，我们即可直观看出这幅地块区位和配套的优势及亮点。

GC2021-036地块区位示意图
该地块占据五象湖南面可开发住宅区的C位正席

GC2021-036地块周边配套示意图，配套十分丰富

GC2021-036地块北面临近市十四中五象校区
（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

GC2021-036地块南面临近南宁地铁2号线延长线那福路站
（来源：克而瑞）

GC2021-036地块近距北面的五象湖水域500余米
（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

GC2021-036地块东面近距不足千米处，即是地铁2、3号线换乘站平良立交站，
以及即将开业的五象万象汇购物中心
（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

土拍现场，共有北投地产集团、路桥祥嘉、美的置业3家房企参拍，经过3轮报价，最终，广西祥嘉投资有限公司（北投）以单价1450万元/亩，总价353385.3万元（折合约35.34亿元）成功拿地，成交楼板价5438元/㎡，溢价率3.57%。

GC2021-036地块成交海报（制图：克而瑞）

此次，北投良玉大道244亩项目地块成交总价约35.34亿元，创造近十年以来，南宁出让单幅地块成交总价新高数值。它超越了2020年1月龙光所拿经开区原凤凰纸厂二期约337亩地块的总价约33.4亿元（计容建面约75.2万方，现开发的龙光玖誉城二期），也超过了2019年12月末由阳光城以约30.7亿元斩获良庆区坛泽路以东约267亩（计容建面约62.3万方，现开发的阳光城大唐·檀境）。

克而瑞广西统计（点击图片，可放大查看）

据了解，广西祥嘉投资有限公司隶属广西路桥集团，广西路桥集团隶属于广西新发展交通集团。

广西北部湾投资集团有限公司（简称“北投”）由原北投集团（2007年成立）与广西新发展交通集团（2003年成立）于2018年9月重组成立，是广西壮族自治区人民政府直属大型国有独资企业集团，总资产超千亿元。业务布局主要为交通基建、产城投资、口岸物流、环保水务、金融等几大板块，集设计咨询、技术研发、投资开发、施工建造、运营维护为一体。

北投旗下北投地产集团（简称“北投地产”）深耕广西12年，在南宁、北海、钦州、防城港、贺州等地已开发项目14个，土地开发总量超2200亩。北投地产目前已形成凤景系、观海系、观江系、荷风系四大产品体系，类型涵盖公寓、小高层、洋房、排屋、低层联排、院墅等全系产品，在市场及业内已拥有良好的口碑。其在南宁开发的项目有：已交付的南宁凤景湾，在售的吉祥·凤景湾、北投荷院、五象智慧健康城，待售的北投逸境、北投东境等。

北投地产集团最新广西布局图（2021.6.15统计）

GC2021-036地块成交后，北投发布官宣海报（来源：朋友圈）

GC2021-036地块成交后，广西路桥集团发布官宣海报（来源：朋友圈）

克而瑞数据显示，北投新项目所在五象湖板块，该板块2021年1-5月商品住宅成交量约33.31万㎡，成交均价17208元/㎡，供求比0.89。板块在售商品住宅项目有路桥·壮美山湖、龙光天瀛、建房央玺、建发·五象印月、紫云印象等，高层住宅主力均价在12000-23000元/㎡。

在拿地当天下午，北投即刻勾机入场，宣布新项目正式开工，可见北投速度，期待它的项目和产品早日亮相。

GC2021-036地块成交当天下午，北投即可安排机器进入场开工

GC2021-036地块VR全景
（来源：克而瑞，技术支持桂土 /财讯）

月末还有2幅五象地块将出让

2021上半年即将收官

克而瑞土地监测显示，2021年1月1日至6月23日，南宁市主城区（未统计武鸣区）经营性用地（包括纯住宅、商住、商办、综合等主要用途），与同期相比，呈现供应面积一定程度下滑，成交面积小幅上涨，成交楼板价一定上涨，溢价率有所下滑，而成交金额提升明显，有望在上半年度突破220亿元。

供应地块23幅，与同期相比下降30.3%；供应占地面积约2493.726亩，与同期相比下降11.35%；供应计容建面约447.35万㎡，与同期相比下降10.78%。

成交地块23幅，与同期相比下降20.7%；成交占地面积约2697.717亩，与同期相比上涨6.33%；成交计容建面约475.09万㎡，与同期相比上涨2.52%。成交楼板价4603元/㎡，与同期相比上涨30.14%。成交溢价率28.26%，与同期相比下降13.95%。成交总金额约218.68亿元，与同期相比上涨33.4%。

2021年上半年“余额”已不足7天，南宁主城区还有2幅五象新区商住地块将出让，并且都是含配建安置物业。谁将拿下，我们拭目以待~（→点此了解6月广西土拍日历）。

2021年6月南宁土拍一览表（制图：克而瑞广西）

2021年6月南宁土拍一览表（制图：乐居广西）

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GC2021-035地块VR

GC2021-034地块VR

聚焦（1）五象东地块——周边曾诞生8000+元/㎡地价

基本情况——

GC2021-035地块位于良庆区庆林路以北、阳峰路以西，占地约87亩，地处良庆大桥南板块，临近广西新媒体中心。

据悉，该地块为书林村农民安置项目。在地块建设要求当中，也能看到地块须建设不少于63750㎡的安置物业，安置不少于750人。其中，安置住宅建筑面积不少于45000㎡，安置商业建筑面积不少于18750㎡。

同时，项目用地须配建一所36班小学。

小克简评——

地块周边配套尚处前期建设阶段，各方面配套暂不完善，需要一定的时间周期去建设。目前，地块周边在售楼盘并不多，旁边的大唐院子，楼面价高达8600元/㎡（此前地块是蓝光拿下，而后与大唐短暂合作后“退出”），而此次地块出让能否再创楼面价新高，备受关注。

加上，地块与大唐院子紧临，大唐地产会不会再次出手拿下呢？我们拭目以待。

该地块将于6月30日挂牌出让。

GC2021-035地块位置示意图

聚焦（2）五象南116亩商住地块，配建12班幼儿园+42班中学

基本情况——

GC2021-034地块位于良庆区平乐大道东侧、那平路南侧，由地块一、地块二组成，合计占地约194.50亩，起始楼面价2644元/㎡。

其中，地块一占地约115.649亩，为商住用地，东南角需配建1所12班幼儿园；地块二由竞得人出资（含土地划拨价款92万/亩及建安费用）建设一所42班中学，占地78.855亩，建成后将为板块增加教育配套。

另外，地块一须建设不少于85000平方米的安置物业，安置不少于1000人。

小克简评——

地块是南宁那平村安置地之一，位于当下较热门的五象南板块，该板块曾两度拿下南宁年度板块销售排行的TOP1，成为南宁楼市的置业热点板块。

该板块5月份商品住宅均价为11804元/㎡，同期南宁商品住宅均价为 13485元/㎡，远低于全市整体均价。从板块内在售的项目看，客群除地缘客以外，不少资金实力有限但想在五象新区置业的刚需购房者，也会选择该板块。

原因是价格够低。目前，地块周边楼盘有印象·愉景湾（售罄）、五象湖光学府、阳光城大唐世家等，其中在售项目价格不乏单价9000出头的房源。

克而瑞数据显示2021年前5月五象南板块商住用地平均楼板价为5104元/㎡，而地块起始楼面价为2644元/㎡，测算实际地价并不算低。加上，五象南板块自身楼盘较多，竞争激烈，该地块后期项目如若想突破重围，实现热销，还得考验看房企自身的产品功力，不好啃。

该地块将于6月30日挂牌出让。

GC2021-034地块位置示意图

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